상가 임대차 보호법 쉽게 이해하기 (원인베스트 상가초급반 2주차 후기 )

 원인베스트 상가초급반을 운영하고 있는 차원희선생님(활동명 족장) 수업에 대한 후기입니다. 수업에 관한 내용이 더 자세하게 알고 싶다면 다음 글을 참고하시면 되겠습니다.

상가 매매, 상가 투자 잘하는 법 (원인베스트 상가초급반 1주차 후기 )

 

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상가건물임대차보호법이란?

 상가 건물 임대차에서 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하고, 임대료와 보증금의 과도한 인상을 막기 위해 제정한 법이다. 임대료와 보증금을 올릴 때 기존 금액의 5퍼센트를 초과할 수 없으며, 일정 금액의 상가 임대차 보증금은 다른 채권에 앞서 돌려받을 수 있다.

 상가건물임대차보호법을 받는 경우,

1. 차임: 임대료와 보증금을 올릴 때 기존 금액의 5퍼센트를 초과할 수 없다.
2. 묵시적갱신:  묵시적갱신시 임차인은 통보 후 3개월 뒤 나갈 수 있다.
3. 최우선변제: 경매에서 환산보증금이 '임차인 보증금 범위'내에 있을 때 최우선변제를 받을 수 있다. 

 

 

상가건물임대차보호법 적용 범위

 모두가 상가건물임대차보호법에 적용되는 것은 아니다. '환산보증금'이 기준시점 및 지역의 '적용범위' 이하일 경우만 적용이 가능하다.  예를 들어 아래 표와 같이 서울특별시에 있는 상가는 환산보증금이 9억 원 이하인 경우에만 보호를 받을 수 있다.

 참고로, 교회와 같이 납세의무가 없는 기관은 임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

상가건물임대차보호법 - 인터넷등기소

 

환산보증금 계산

 공식은 다음과 같이 간단하다. 

 

 환산보증금: 보증금 + (월차임 * 100)

 

 예를 들어 보증금 2,000만 원에 월세 200만 원인 상가는 20,000,000 + (2,000,000 * 100) = 220,000,000 즉, 2억 2천만 원으로 환산보증금이 계산한다. 이를 사용하여 위 표의 적용범위 보다 큰지 작은지 확인해보면 된다.

 

 

상가건물임대차보호법 차임

 '환산보증금'이 상가건물임대차보호법에서 명시한 '적용범위' 내에 있는 경우, 임대료와 보증금을 올릴 때 기존 금액의 5퍼센트를 초과할 수 없다. 반면 '적용범위'를 넘는 경우는 5퍼센트를 초과하여 올릴 수 있다. 

 상가임대차 보호법 제11조(차임 등의 증감 청구권)에 따르면 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못한다고 명시되어 있다. 즉, 1년에 한 번씩 월세 증액이 가능하나 임차인과의 원만하게 타협해야 한다.

 임대료 5% 인상을 가정하면, 보증금과 월세 각각 5% 증액하여 인상할 수 있다. 예를 들어 보증금 2000만 원 / 월세 200만 원인 경우, 보증금 2000만 원* 5% = 100만 원 / 월세 200만 원*5% = 10만 원 인상하여 최종 보증금 2100만 원 / 월세 210만 원으로 인상 가능하다. 

 

 

상가건물임대차보호법 묵시적 갱신

 환산보증금과 무관하게 묵시적 갱신이 이루어지면 즉, 임차인이나 임대인이 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 해지 통보를 하지 않은 경우, 기간 만료 전과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약을 한 것으로 간주한다. 

 묵시적갱신이 되면 임차인은 통보 후 3개월 뒤에 나갈 수 있으니 임차인 입장에서 유리해진다. 따라서 임대인 입장에서는 매년 재계약을 통해 '본 계약은 언제까지 연장한다'라는 문구를 기재하여 계약기간을 갱신하는 것이 좋다. 

 참고로, 부동산에 갈 필요 없이 기존 계약서에 위와 같은 특약을 적어 임대인과 임차인 모두 서명을 하면 된다.

 

 

상가건물임대차보호법 최우선변제권

 상가가 경매로 나와 최우선변제 요건을 확인해야 하는 경우가 있으나, 여기에 해당하는 케이스가 거의 없는 편이다.  상가 최우선 변제 요건은 다음과 같다.

1. 보증금이 소액보증금 범위일 것
2. 경매 기입 등기 전 대항력 요건을 갖출 것
3. 배당요구종기일 이내에 배당요구를 할 것(확정일자는 없어도 됨)

  이때 1번에 해당하는 소액보증금 범위라는 것은 아래 표(위 표의 최신 기준시점)에서 '환산보증금'이 '임차인 보증금 범위'이하라는 뜻이다. 여기에 해당하는 경우 '보증금 중 일정액의 범위'에 적힌 금액을 최소한 먼저 변제받을 수 있다. 예를 들어 서울에 있는 상가가 최초 담보물건설정일이 2019년 4월 2일 이후일 경우, 환산보증금이 6500만 원 이하이면 2200만 원을 최우선으로 변제받을 수 있다.