상가 평당 임대료 계산법 (원인베스트 상가초급반 4주차 후기 )

 원인베스트 상가초급반을 운영하고 있는 차원희선생님(활동명 족장) 수업에 대한 후기입니다. 수업에 관한 내용이 더 자세하게 알고 싶다면 다음 글을 참고하시면 되겠습니다.

상가 매매, 상가 투자 잘하는 법 (원인베스트 상가초급반 1주차 후기 )

 

원 인베스트 - ONE INVEST

 

 상가 투자를 하기 위해서 월 임대료, 공실률, 유지보수 추가 비용 등 고려할 사항이 많다. 다만 투자이기 때문에 '수익률'을 따져보는 것이 가장 중요하다는 것을 반드시 기억해야 한다. 주변 상가의 철저한 계산을 통해서 수익률을 비교해보고 선택해야 한다. 

 참고로, 최근 상가 수익률은 4~6% 정도면 적당하다고 평가되고 있는 추세이다.

 

이미지 출처: 한화생명블로그

 

수익률 산정하기

 수익률 산정 때 대출금, 대출이자, 실 투입금 등을 고려할 수도 있으나 다음과 같이 간단한 방법으로 수익률을 산정하는 것을 기본으로 한다.  

 

 (월세) * 12개월 / (감정가 - 임대보증금) = 수익률

 

 예를 들어 상가 감정가가 2억원, 임대보증금이 1천만 원, 월 임대료가 80만 원이라면 위 수식에 대입해 다음과 같이 수익률을 구할 수 있다.

 (800,000) * 12 / (200,000,000 - 10,000,000) = 5%

 

 

임대료 산정하기

 수익률 산정 공식의 변형으로 임대료(월세) 산정도 가능하다.

 

 (감정가 - 임대보증금) * (수익률) / 12개월 = 월세

 

 예를 들어 상가 감정가가 2억원, 임대보증금이 1천만 원, 수익률이 5%인 곳이라면 위 수식에 대입해 다음과 같이 임대료를 구할 수 있다.

 (200,000,000 - 10,000,000)  *  5% / 12 = 79만 원

 

 

 

매매가 산정하기

 수익률 산정 공식의 변형으로  매매가 산정도 가능하다. 

 

 (월세) * 12개월 / 수익률 + (임대보증금) =  감정가

 

 예를 들어 상가 임대보증금이 1천만 원, 월 임대료가 80만 원이고 수익률 5%에 매도하고자 한다면 위 수식에 대입해 다음과 같이 수익률을 구할 수 있다.

 (800,000) * 12 / 5% +(10,000,000) = 202,000,000 

 

 

 

평당 임대료 산정하기

 평당 임대료는 주변 시세를 통해 실제 관심이 가는 물건의 임대료를 산정하기 위해 필요하다. 보증금은 월세의 15~20배가량 측정하여 월세가 밀리는 경우에 차감할 수 있는 여유를 두는 것이 일반적이다. 

 

 월세 / 전용평수 = 평당 임대료

 

 주변 평당 임대료를 구해보고, 위치가 비슷한 상가의 평당 임대료(보수적이라면 최저 평당 임대료)를 기준으로 하여 관심이 있는 상가의 임대료를 구할 수 있다. 

 예를 들어 아래 그림과 같이 평당 임대료를 구하여 평당 75,000 ~ 103,000의 시세를 보인다고 하면 B의 임대료를 구할 시 마주 보고 있는  E의 평당 임대료를 참고하여 85,000원* 30평 = 2,550,000원으로 임대료를 예상해볼 수 있다.